2024.09.11
テナントリーシングとは
テナントリーシングとは
テナントリーシングは、地権者、投資家様の皆様が所有する土地建物情報の収益UPにおいてとても重要な役割を果たします。
このプロセスは、テナントを誘致し、物件の収益を最大化するために不可欠です。
本記事では、テナントリーシングの基本概要から、戦略、プロセス、そして最新トレンドに至るまで解説しています。
本記事の目次
1.テナントリーシングの基本概要
テナントリーシングとは
テナントリーシングは、物件（土地建物）において、テナント（店舗や企業）を誘致し、契約を取りまとめるまでの活動全般の事を指します。
テナント誘致は、単なる賃貸契約の成立だけでなく、物件の価値を高めるための重要な手段でもあります。
テナントリーシングが成功すると、物件の価値向上や、施設全体の収益が大幅に改善される可能性があります。
テナントリーシングがもたらす主な効果としては、次のようなものがあります
- 不動産価値の向上: 良質なテナントを誘致することで、物件のブランド力や魅力が向上し、収益の安定化が図れます
- 収益性の向上: 現在契約があるテナントの契約満期にともない契約テナントの見直し、テナントから賃料交渉あったから別テナントのリーシングのケースなど、長期的に安定した収益を得るためには、テナントリーシングによって空室や遊休地状態を減らし、できるだけ良条件での賃貸契約を締結することが重要です
テナントの種類と特徴
テナントリーシングの戦略は、土地建物の条件と誘致するテナントの種類によって異なります。主に、以下の3つのテナント形態に分類することが出来ます。
- 店舗テナント: ロードサイドロケーションの店舗ややショッピングセンターの一角を占める形態で、カフェやレストラン、ドラックストア、などが該当します。立地条件や来客数が収益に直結するため、細かな条件設定が重要です
- オフィステナント: 企業の事務所として使用される物件。企業のニーズに応じたオフィス空間を提供することで、効率的なリーシングが可能となります
- 倉庫テナント: 企業が商品を保管するための倉庫や物流拠点。物品の保管や配送効率を最大化するための条件設定が求められます
2.リーシング戦略の成功要因
テナントリーシングを成功させるためには、戦略的な計画と実行が不可欠です。以下に、成功のための主要な要因を解説します。
立地とテナントのマッチング
テナント誘致の第一歩は、物件とテナントの適切なマッチングです。
物件がどのような用途に適しているのか、またその立地がターゲットとするテナントにどの程度魅力的かを分析することが重要です。
たとえば、商業施設であれば、周囲の人口や交通アクセス、競合店舗の存在がテナントのビジネスに大きな影響を与えます。
また、オフィスビルでは、周辺のビジネス環境や交通の便が重要視され、テナントの従業員が通勤しやすいかどうかが選定の基準となります。
テナントリーシングのプロセスでは、このような要因を考慮して、物件とテナントの最適な組み合わせを見つけることが成功の鍵となります。
テナントの選定と交渉術
テナントの選定には、長期的な収益を見据えた慎重な判断が求められます。
単に空室を埋めるだけでなく、高賃料を支払い続ける能力があるテナントを選ぶことが重要です。
特に、ブランド力のあるテナントや、集客力が期待できるテナントを誘致することで、物件全体の価値を高めることが可能です。
交渉においては、特にリース条件の設定が重要です。
賃料だけでなく、テナントが求める設備やサービスの提供、契約期間など、テナントのニーズに応じた柔軟な対応が求められます。
上記のような交渉を行い、借り主であるテナント側の満足度を高め、長期的な関係を築くことを目指します。
より具体的な内容は次項「3.リーシングのプロセスと実務」にて解説いたします。
3.リーシングのプロセスと実務
テナントリーシングのプロセスは複雑ですが、以下のステップを踏むことで効果的に進めることができます。
ステップ1: 市場調査と物件分析
テナントリーシングの第一歩は、対象となる市場の詳細な調査です。
周辺の賃料相場、競合物件の状況、そして地域の人口動態や経済状況を分析します。
この情報を基に、物件の強みや改善点を把握し、テナントに対してどのようにアプローチするかを決定します。
物件分析では、建物の設備や内装、立地条件を詳細に評価します。
テナントが求める条件にマッチしているかを確認し、不足している点があれば改善策を講じます。
また、テナントリーシングでは、物件の広告や募集活動も含まれ、ターゲット層に的確なメッセージを発信することが求められます。
ステップ2: テナント募集と交渉
物件の魅力を最大限に引き出し、ターゲットとするテナントに対して積極的なアプローチを行います。
テナント募集は、仲介業者を通じた募集や、直接的なアプローチなど、様々な方法で行います。
募集活動においては、物件の特長や利点を強調し、テナントが興味を持つポイントを明確に伝えることが大切です。
交渉の際には、賃料やリース条件についての詳細な取り決めを行います。
ここで重要なのは、テナントのニーズを理解し、柔軟な対応をすることです。
例えば、内装の改修や設備の追加など、テナントの要望に応じてリース条件を調整することで、契約成立の可能性を高めることができます。
ステップ3: 契約締結とフォローアップ
テナントとの契約が成立した後も、継続的なフォローアップが必要です。
物件のメンテナンスやテナントの満足度向上を目的としたサービス提供により、長期的なテナントリテンション（維持）が可能となります。
特に、大手テナントとの長期契約が成立した場合、フォローアップを徹底することで、物件の安定した収益を確保することにつながっていきます。
4. テナントリーシングの最新トレンド
テクノロジーの活用
テナントリーシングの分野でも、AIやビッグデータを活用した戦略が注目されています。
これにより、マーケットの動向を分析し、適切なテナントを効率よく誘致することが可能です。
当社でも、約8年間運営しておる『INSiTE』を使用し、日々の営業活動の結果などを加味したアルゴリズムを用いたテクノロジーの技術を利用し、テナントリーシング活動を行っております。
サステナビリティの重要性
近年、サステナビリティもテナントリーシングにおける重要なトレンドとなっています。
環境に配慮した物件やエネルギー効率の良い建物は、テナントからの関心が高く、特に大企業はESG（環境・社会・ガバナンス）を重視しているため、物件の環境性能がリース契約に与える影響も大きくなっています。
（当社のSDGsに対する取組、実績はこちら）
5. 当社の実績について
当社はロードサイドを中心とした商業施設開発に特化した不動産仲介会社です。当社のテナントリーシングの実績は下記よりご覧いただけます。
（当社のテナントリーシング実績はこちら）
