建物を所有されている家主様や地主様にとって、テナント様の「退店」は、空室リスクや収益低下に直結する非常に悩ましい問題かと存じます。

今回は、当社が過去に新築の建物賃貸借で誘致に携わった物件において、入居から数年で退店となってしまったものの、居抜き（業態転換）によって新たなテナント様をお迎えすることができた事例をご紹介いたします。

1. 早期の退店相談が、スムーズな後継テナント誘致の鍵に

該当の物件は、新築時にドラッグストア様と、24時間営業のフィットネスジム（エニタイムフィットネス様）にご入居いただいた建物でした。

しかし残念ながら、近隣における競合環境の変化などにより、入居から4年という短期間でドラッグストア様が撤退されることとなりました。家主様にとっても非常にご不安な話ですが、今回はドラッグストアのご担当者様から、退店についてかなり早い段階でご相談をいただけたことが大きな救いとなりました。

当社にてすぐに後継テナント様の誘致に動いた結果、ちょうど北摂エリアで出店場所を探しておられた小型食品スーパー「高橋ミート」様からすぐに出店のご意思をお示しいただけたため、「退店のお話」と「後継テナント様入居のお話」を同時に家主様へご報告することができ、空室期間を避けることができました。

2. 居抜き・業態転換における設計・構造上のハードル

賃貸借契約自体はスムーズにまとまりましたが、実務上はここからが大きな課題でした。

もともとドラッグストア用に建てられた物件であること、建物の大部分を地下駐車場が占めていること、そして同じ建物内で24時間営業のフィットネス様が営業中であることなど、食品スーパーへの「業態転換」にはクリアすべきハードルが多くありました。

配管の移設と設備スペースの確保

食品スーパーに欠かせない冷蔵・冷凍ケースを店内にレイアウトするため、既存テナントであるエニタイム様の排水管の移設が必要となりました。

湿式作業場の設置に伴う構造計算

スーパー特有の水を扱う「作業場」を設けるにあたり、グリストラップ（油脂分離阻集器）の設置が必要でした。そのためには床を上げる工事が発生しますが、「増えた荷重に建物が耐えうるか」を改めて構造計算し、安全性を検証いたしました。

これらの課題に対し、施主様、ゼネコン様、設計会社様、設備メーカー様、管理会社様と定例会を重ね、限られた設備スペースの確保に向けて議論を尽くし、一つひとつ課題を解決してまいりました。

3. 工事工程の調整と、近隣の方々の温かいご協力

着工後も、現場では細やかな調整が求められました。作業場の排水ルートを確保するためのコア抜き（コンクリートの穴あけ）工事では、地下駐車場の大部分を一時的に封鎖する必要がありました。上階のエニタイム様は24時間営業であるため、営業への影響を最小限にするべく、時間単位での緻密な工程調整を行いました。

また、工事期間中は多くの職人用の駐車場が必要でしたが、近隣にコインパーキングがないという問題に直面しました。

大変困窮しておりましたが、近隣の飲食店様へ事情をご説明しお願いに上がったところ、「無償で使っていいよ」と快く駐車場をお貸しいただけたのです。地域の方の温かいご厚意がなければ、工事を無事に進めることは困難でした。この場を借りて、改めて深く感謝申し上げます。

4. 自主管理物件における運営ルールの再調整

建物のハード面だけでなく、ソフト面（運営面）の調整も重要です。

本物件は入居テナント様による「自主管理物件」でしたが、前テナントのドラッグストア様と、新しい高橋ミート様とでは、電気の使用量や営業時間が大きく異なります。後々のトラブルを防ぐため、改めてインフラ設備の容量や営業時間に応じて、関係者間で細やかな調整とすり合わせを行いました。

土地活用・建物の空室対策でお悩みの地主様・家主様へ

今回の事例のように、既存の建物を別の業態で活用する「居抜き・業態転換」には、配管や排水ルートの確保、構造計算のやり直し、他テナント様との折衝など、専門的な知識と関係各所との地道な調整が不可欠です。

LUSICでは、単なるテナント様の仲介だけでなく、こうした建築・設備面での課題解決や工程調整も含め、現場に寄り添ったサポートを心がけております。

「テナントから退店の意向を聞いており、次の活用方法を探している」

「現在空き店舗になっており、早期に後継テナントを見つけたい」

「所有している土地・建物の最適な活用方法についてアドバイスが欲しい」

このようなお悩みがございましたら、ぜひお気軽にLUSICまでご相談ください。

これまで培ってきた経験とネットワークを活かし、家主様・地主様の大切な資産を守るため、誠心誠意お手伝いさせていただきます。

皆様からのご相談を、心よりお待ち申し上げております。