当社の業務フローのご紹介「5.出店申込書・購入申込書」

出店申込書(購入申込書)を入手するにあたって、まずは当社の業務範囲の確認をします。あくまで仲介業務なのか、物件開発全体的なコンサルティング業務なのか。お客様が求める当社のサービスの範囲を事前に確認するということです。

それには当社スタッフは、当社の提供できるサービス(商品)を説明できる必要があります。当社では全員がお客様に説明できるように毎日が勉強会です。当然に経験値によって説明できる詳細は差がでて当然ですが、沿道商圏利用型商業開発の領域において、❶不動産取引業務❷設計業務❸情報システム業務の三本柱が当社の提供できるサービス業務範囲です。

当社は工事もカフェも美容も宿泊業も器用にやりません。あくまでも「マッチング」と「開発」というビジネスモデルです。❶から❸は密接に関わり合いますが分割して業務を提供できることも特徴です。❸は現状は利用料方式ですが、将来はこちらも開発受託を志向しています。❶と❷は成功報酬型です。不動産取引が成立したり、設計業務の成果物を提供したときに報酬を頂戴しています。

少しそれましたが、出店申込書を受領する前に業務の範囲を出店企業に確認し、当社のできるサービスを出店企業に理解していただき、実績に基づいて質のいい商品サービスを提供してきていると自信をもってご説明できるように日々研鑽をしておりますので、当社スタッフより説明を聞いていただきたいと思います。

例えば、出店には許認可が付きまといますので、不動産取引や出店決定に至る前に許認可を見通したい、投資額も見通したいということが付きまといます。情報システムより最新の投資額情報を参考に取り出すこともいいでしょうし、設計業務を先行して実施して、見通してから取引に臨むということが可能です。

自社に専門部署があればそこでやればいいと思います。当社は「建築条件です」といったサービス提供の付帯条件はしません。あくまでも顧客ニーズに沿い、選択を頂くスタンスです。なるべく当社に任せていただきたいですね。

業務の範囲について協議ができたら、次に経済条件です。
・契約形態(手付有無、売買、定期借地、定期建物賃貸借)
・引渡状態(現状か、更地でもどの状態か、スケルトンでもどの状態か等、負担区分の確認も重要)
・賃料や売買の価格(額面と坪単価を併記する、税別か税込かを明記することをお勧めしています)
・共益費の価格(管理の守備範囲)
・敷金や協力金の価格や決済方法(売買価格と相殺するかしないか)
・契約年数(リース会計に影響して設定に慎重になる企業も増えています)
・Ｂ工事有無や内装監理費

経済条件について協議が進めば、次は書面作成です。
・対象の地番や家屋番号を再確認し、再度抵当権有無、水路里道など権利関係に注意をします。
・宛名、日付も正確に再確認します。宛名・日付のないビジネス書類はいけません。
・機関決定までのスケジュールや取引や開店希望時期の再確認をします。
・現場での確認打合せをします。現場を案内せずしての申込書は信頼性がまだないです。
・他の計画案の有無を確認をします。意外と「え？そうなんですか？」ということが発見できます。
・企業業績一般の再確認。場合によっては与信調査。

これらを確認して申込書の入手をします。
当社の取扱案件は共用駐車場となるような複合店舗計画が多いですが、管理は誰がどうするのか？
例えばリース区画内に、リース区画外も含む敷地全体の開発指導要件を具備する道路乗入や雨水抑制施設や緑化や共用広告塔がある場合、それをリース区画内にあるからといって単独で自主管理するのは不公平感があります。
家主やデベロッパーがしてくれたらいいですが、テナント自主管理を希望する所有者も多いです。
消防点検や受電設備点検や昇降機点検などのビルマネジメントより、複数テナントとの折衝を伴う人的マネジメントを回避したいのがそのリクエストの中心にあろうかと思います。
これは当社に委ねていただくのはよいことだと思っています。このように共益業務も細かく役割分担を打合せをすることで満足感の高い取引につながっていくと思います。