当社の業務フローのご紹介「1.土地情報入手」

1.土地情報入手

当社の仕事は、ここから始まります。
私たちの使命は、事業用の土地・建物に対して適切なユーザーを誘致し、不動産取引を専門的な知識と技術をもってまとめ上げ、安心・安全に開業までの工程管理やサポートを行うことです。

その土地・建物の所有者、もしくは購入を検討している投資家やデベロッパーからご相談を受けることから業務が始まります。今回は、日ごろ私たちが留意しているポイントをご紹介させていただきます。
①から⑯まで業務は細分化されていますので、順番にご紹介していきます。

当社の場合、土地情報をいわゆる「飛び込み訪問」で探しに行くことは少なく、取引先からのご紹介によるケースがほとんどです。
「このような土地があるのですが、何か商業活用できないでしょうか？」といったご相談から始まります。

まず重要なのがヒアリングです。
ヒアリングを行わずに動いてしまうと手戻りが発生し、生産性が下がるため、非常に重要な工程となります。

希望業種

土地オーナー様は、その土地（建物）がどのような用途に向いているのかを、漠然とイメージされていることが多くあります。そのイメージを実現することがニーズに応えることになりますので、その理由も含めて丁寧にヒアリングします。
ただし、立地と希望業種がミスマッチしているケースも少なくありません。その場合は、専門性をもって具体的な事例や理由を示し、別の用途をご提案することで、取引先のリクエストに応えていくための利用方法の照準を絞っていきます。

また、NG業種の確認も非常に重要です。
「近所の親戚が〇〇に貸しているから△△は不可」
「本業と競合する業態は不可」
「近隣にあるとネガティブな印象を与える施設は不可」
など、事前に必ず確認しておく必要があります。

これらの情報は当社のマッチングシステムにも登録し、推奨テナントから除外するようにしています。

時期

ユーザーの誘致ができたとしても、建築行為に伴う許認可工程や、土地・建物の現況が終了する時期を把握しておかなければ、オーナー側とユーザー側の希望時期に大きな乖離が生じ、取引がまとまらなくなります。

そのため、土地情報を取得した段階で「いつから利用可能なのか」「許認可工程にどれくらいの期間を要するのか」を見極めることが重要です。
これらは物件概要書の備考欄に記載するなどし、注意喚起を行います。

契約形態

まず、その情報が賃貸なのか売買なのかを明確にします。
賃貸の場合でも、
・定期借地契約なのか
・定期借家契約なのか
・更地からなのか既存建物利用なのか
・事業用借地なのか
・計画建物の用途上、一般定期借地なのか

といった点を整理する必要があります。

売買の場合は、
・現状渡しなのか更地渡しなのか
・転売が可能かどうか
・敷金や保証金の取り扱い

などを確認します。
これらも物件概要書の備考欄に記載し、注意を促します。

価格目線

価格についてのヒアリングは必須です。
「まだ決まっていない」という回答をいただくことも多いですが、それではユーザー側も可否判断ができません。

そのため、当社では相場感や立地のポテンシャルを考慮し、プランナーとして一定の価格目線を提示していく知識と情報力が求められます。
また、価格に見合ったユーザーを誘致する必要があるため、出店企業などユーザー側の価格レンジを把握しておくことも重要です。

当社のマッチングシステムでは、これらの情報がデータベース化されており、スピーディーに最適な提案をお届けできるよう機能しています。

現地確認（最重要工程）

この①土地情報入手の工程で最後となりますが、最も重要なのが「現地確認」です。
成果が上がらない原因やミスの多くは、この現地確認を怠ることに起因していると感じます。

現地確認では、ストリートビューだけでは把握しづらい交通量や賑わい、周辺環境の雰囲気を五感で感じ取ることができます。
また、法令調査につながるインフラ状況、敷地の高低差、境界、擁壁、近隣家屋の状況なども、この段階で確認しておくことが重要です。

これらの内容も物件概要書の備考欄に記載することをお勧めします。

なお、ご紹介いただいたすべての物件を無条件で現地確認していると時間が足りなくなってしまいます。
そのため、前述のヒアリングをしっかり行った上で、優先順位をつけて現地確認につなげることが、生産性向上につながると考えています。

当社の業務フローのご紹介「4.企画図作成」はこちら
当社の業務フローのご紹介「3.マーケット分析・リーシング」はこちら
当社の業務フローのご紹介「2.物件資料作成」はこちら