2026.10.02
西宮の土地活用｜空いた店舗・倉庫・区画・将来使う土地を活かした成約実績5事例【今津・東町ほか】
西宮の土地活用は、「建物と土地をどう組み替えるか」から考える
西宮の土地活用というと、マンション・アパート経営や月極駐車場が思い浮かびやすいところです。ですが、幹線道路沿いの土地や、前のテナントが退去したあとの店舗・商業施設の空き区画には、商業テナントやサービス施設を誘致するという選択肢があります。
建物を解体して更地にする前に、その場所に出店したい企業を探し、出店条件に合わせて建物の使い方と貸し方を組み替えると、選べる方法が広がります。用途を変えて使う、内部を解体して貸す、区画を分けて貸す、区画をまとめて貸す、期間を区切って建てて貸す。
今回ご紹介する5事例は、テナントが退去する（退去した）／大型店の売場の見直しで床が空く／将来使う予定の土地を、使うまでの間どう活かすか／倉庫として使っていた土地と建物が遊休化する、という場面で、それぞれ違う組み替え方により成約しています。
この記事では、当社が西宮市内で関わり、実績紹介ページで公開している成約事例5件をご紹介します。当社が公開している兵庫県内の事例は121件、うち西宮市内は17件です（2026年10月時点）。
西宮の土地活用。主な選択肢を比べる
西宮市内でご相談をいただく土地・建物は、幹線道路沿いの単独店舗から大型商業施設の区画まで幅があります。貸主の初期負担と収益の入り方で整理すると比べやすくなります。
| 活用のかたち | 貸主の初期負担 | 収益イメージ | 本記事の事例 |
|---|---|---|---|
| 既存建物を用途変更して貸す | 引渡しの状態と改修の費用負担区分による | 賃料収入 | ① かに道楽 西宮店 |
| 既存建物の内部を解体して貸す | 引渡しの状態と改修の費用負担区分による | 賃料収入 | ⑤ TAOCA COFFEE |
| 既存建物の床を区画に分けて貸す | 区画を分ける工事の範囲と費用負担区分を、貸主とテナントで取り決める | 賃料収入 | ② 今津 |
| 既存建物の2区画を一体にして貸す | 前のテナントの解体の範囲と、改装工事の費用負担区分を、貸主とテナントで取り決める | 賃料収入 | ④ 東町 |
| 建てて貸す（新築建貸し） | 建築費（工事区分をテナントと取り決める） | 賃料収入（建物も貸主の資産） | ③ 山手幹線沿い |
| 解体して更地で貸す（事業用定期借地） | 解体費 | 地代収入（長期・安定） | — |
【実績】西宮市内の土地活用・成約事例5件
写真をクリックすると、実績の詳細ページが開きます。
① 西宮市／ユニクロの店舗として建てられた建物 ─ 用途変更して、飲食店として再活用
かに道楽 西宮店（かに道楽様）
この事例のポイント — 既存テナントの退去に伴い、以前からお取引のある家主様から後継テナントの誘致のご依頼をいただいた案件です。当社ははじめ、以前から西宮エリアへの出店を希望されていた専門店様への誘致を進め、家主様との条件協議を重ねました。
条件が折り合わなかったことから、誘致する業種を切り替えました。当社から飲料メーカー様に相談し、出店ニーズのあったかに道楽様のご紹介を受けています。当社は既存建物を活かした出店をご提案し、立地・業種ともに家主様とテナント様の双方に合ったことで、短い期間で合意に至りました。約18年ぶりとなる出店に携わりました。
物販店舗から飲食店への転換には、用途変更の手続きが必要でした。用途変更の設計と確認申請はかに道楽様側の設計事務所、改装工事はかに道楽様側の工事会社が担当しています。当社は、賃貸借契約書の案と重要事項説明書の作成、残す設備と撤去する設備を取り決める覚書の作成など、契約から引渡しまでの調整を担当しました。
| 所在 | 兵庫県西宮市 |
|---|---|
| 建物の履歴 | ユニクロの店舗として建てられた建物 |
| 前の用途 | 物販店舗 |
| 次の用途 | 飲食店 |
| 案件の入り口 | 既存テナントの退去に伴う後継テナントの誘致のご依頼 |
| 活用のかたち | 既存建物を用途変更して賃貸 |
| OPEN | 2026年9月 |
② 西宮市今津／大型店の売場の見直しで空いた床 ─ 区画に分けて、2社の物販店を誘致
コーナン西宮今津2号館（やまや様・カインドオル様）
この事例のポイント — コーナン西宮今津2号館にあったペット・リフォームコーナーを1号館へ移す計画に伴い、施設を運営するコーナン商事様から、空く床へのテナント誘致のご依頼をいただいた事例です。当社はやまや様とカインドオル様にそれぞれ出店をご提案し、コーナン商事様が空いた床を区画に分けて2社に賃貸するかたちでまとまりました。
やまや様の出店では、売場の見えやすさと、重量のある商品を駐車場まで運ぶ距離が課題でした。エクステリア売場と駐車場の配置はコーナン商事様が見直し、あわせて専用の駐車スペースを設けました。改修の費用と駐車スペースの使用条件は貸主とテナント様の協議で取り決め、出店に至っています。カインドオル様は、近隣にお住まいの既存のお客様が多い西宮市内で出店先を探されていました。奥にある既存テナントの増床計画と入居の時期を合わせる必要がありましたが、工事の工程を2期に分けることで、予定していた日に開店されています。
区画を分ける工事のうち施設側の範囲はコーナン商事様が担当しました。当社は、テナント様の要望と施設側の条件の取り次ぎ・調整、区画の分け方の案の作成、重要事項説明書の作成を担当しました。賃貸借契約書は、原案をコーナン商事様が作成し、当社が修正案をまとめています。
| 所在 | 兵庫県西宮市（コーナン西宮今津2号館） |
|---|---|
| 前の用途 | ホームセンターの売場（ペット・リフォームコーナー） |
| 次の用途 | 物販店2店 |
| 案件の入り口 | 施設を運営するコーナン商事様からの、空き区画へのテナント誘致のご依頼 |
| 活用のかたち | 既存建物の床を区画に分けて賃貸 |
| OPEN | 2026年3月（やまや様）／2026年4月（カインドオル様） |
③ 西宮市／山手幹線沿いの自社駐車場 ─ 本業で使うまでの期間を、新築建貸しで活用
小さなお葬式（新築建貸シリーズ）
この事例のポイント — 提携先からのご紹介を受け、土地オーナー様が山手幹線沿いで自社駐車場として所有されている土地について、本業で使うまでの暫定的な活用をお手伝いした事例です。当社が、このエリアへの出店を希望されていた小さなお葬式様にご提案したところ、早い段階で出店を決めていただきました。
1店舗には敷地が広いことが課題でした。当社は店舗の区画と残りの駐車場の分け方を複数案作成しました。最終的には敷地の一部を時間貸し駐車場として併用するプランとなり、駐車場を含む配置図は設計事務所が作成しています。
本件は、不動産の担保価値を維持する観点から、借地ではなく新築建貸しで進めることになりました。
新築建貸しでは、土地オーナー様が建物を建ててテナント様に貸します。本件でも、設計は設計事務所、施工は工務店が担当し、工事の請負契約は土地オーナー様と工務店の間で結ばれています。当社は、工事金額と工事区分の取りまとめと、賃貸借契約書・重要事項説明書の作成を担当しました。契約は期間を定めた定期建物賃貸借です。
| 所在 | 兵庫県西宮市（山手幹線沿い） |
|---|---|
| 前の用途 | 自社駐車場 |
| 次の用途 | 葬儀ホール |
| 案件の入り口 | 提携先からのご紹介（本業で使うまでの暫定的な土地活用） |
| 活用のかたち | 新築建貸し（定期建物賃貸借）／敷地の一部を時間貸し駐車場として併用するプランを策定 |
| OPEN | 2025年7月 |
④ 西宮市東町／自動車ディーラー跡とカフェ跡の2区画 ─ 一体にして、ドラッグストアに
サンドラッグ西宮東町店（サンドラッグ様）
この事例のポイント — この建物は、当社がカーディーラーを中心に、カフェ・フィットネスのテナントを誘致し、2017年に開業した複合施設です。その1階の自動車ディーラー跡とドライブスルー付きカフェ跡が、ドラッグストアに転換された事例です。
外壁を増設し、ドライブスルーの車路だった舗装部分を貸床の区画に取り込んで2つの区画を一体にすれば、ドラッグストアの出店に必要な面積を確保できます。当社はこの点に着目し、誘致を進めました。
前のテナントの区画の解体工事は、退店されたテナント様が施工会社に発注されています。当社は、開店までの設計・施工の段取りの助言に努めました。2階ではフィットネスクラブが営業を続けています。
| 所在 | 兵庫県西宮市東町 |
|---|---|
| 前の用途 | 1階の自動車ディーラーとドライブスルー付きカフェ（2区画） |
| 次の用途 | ドラッグストア |
| 案件の入り口 | 退店に伴う後継テナントの誘致 |
| 活用のかたち | 既存建物の2区画を一体にして転換 |
| OPEN | 2023年12月 |
⑤ 西宮市石在町／遊休化していた倉庫と敷地 ─ 内部を解体して、飲食店に
TAOCA COFFEE 石在|宮水店（TAOCA COFFEE様）
この事例のポイント — 銀行系不動産会社様からのご依頼で、日本盛様が所有され、遊休化していた土地と建物の活用をお手伝いした事例です。建物は倉庫として使われていました。
当社は、立地と建物の規模から、全国展開の大手チェーンよりも、10店舗未満の有力な地域チェーンのほうが合うという仮説を立て、この方針でテナント候補を探しました。当社出身の顧問を通じてTAOCA COFFEE様に出店をご提案し、現地をご覧いただき、店舗のレイアウトをご検討いただいたうえで、賃貸借契約の締結に至っています。
建物の内部の解体は貸主様側が行い、解体後の状態で貸し出す条件でまとまりました。2026年6月に解体が完了し、当社も現地で立ち会っています。その後の改装工事はテナント様側が担当され、2026年9月に開店されました。
当社は、テナント候補の探索と、賃貸借契約書の案の取りまとめ、重要事項説明書の作成、引渡しの状態についての条件の調整を担当しました。
| 所在 | 兵庫県西宮市石在町 |
|---|---|
| 前の用途 | 倉庫 |
| 次の用途 | 飲食店 |
| 案件の入り口 | 銀行系不動産会社様からの、遊休化した土地と建物の活用の企画のご依頼 |
| 活用のかたち | 既存建物の内部を解体して賃貸 |
| OPEN | 2026年9月 |
5つの事例からわかる、西宮の土地活用4つのポイント
1. 業種を変えると、同じ建物でも使い方が変わる
①は物販店舗として建てられた建物を、用途変更して飲食店として活かしました。④は自動車ディーラーとカフェの2区画を、ドラッグストアの必要面積に合わせて一体にしています。
前のテナントと同じ業種にこだわらず、建物の規模や区画の形に合う業種を探すと、解体せずに次の借り手が見つかる場合があります。①では、最初の候補で条件が整わなかった段階で誘致する業種を切り替えたことが、成約につながりました。
2. 区画の分け方・駐車場・工程で、出店条件を一つずつ満たす
②では、施設を運営するコーナン商事様が空いた床を2つの区画に分けて貸し出し、エクステリア売場と駐車場の配置を見直して、重量のある商品を扱う店舗向けに専用の駐車スペースを設けました。改修の費用と駐車スペースの使用条件は、貸主とテナント様で取り決めています。既存テナントの増床と重なる区画は、工事の工程を2期に分けることで、予定日の開店につながっています。
テナントの出店条件は、面積だけでなく、入口からの見え方、駐車場との距離、開店の時期まで多岐にわたります。条件を一つずつ満たせる組み立てにすると、1社では使いきれない大きな床も、複数のテナントで活かせるようになります。
3. 将来使う予定の土地も、期間を区切れば活用できる
③は、本業で使うまでの暫定的な活用として、期間を定めた定期建物賃貸借で新築建貸しを行いました。敷地が広い場合は、店舗の区画と駐車場に分けると、テナントに貸す面積を出店条件に合わせられます。
建貸しでは土地オーナー様が工事の発注者になります。どの案件でも、工事費のうちオーナー様が負担する範囲を、契約の段階で先に決めておくことが大切です。
4. 店舗以外の建物も、内部を解体すれば商業テナントに貸せる
⑤は、倉庫として使われていた建物の内部を解体し、飲食店として貸し出しました。もとの用途が店舗でなくても、建物の規模と立地に合う業種があれば、解体して更地にする前に借り手を探せます。用途が変わる場合は、用途変更の手続きの要否も、計画の段階で確認します。
⑤では、立地と建物の規模から、全国展開の大手チェーンよりも10店舗未満の有力な地域チェーンのほうが合うという方針を立て、テナント候補を探しました。テナント候補は、知名度よりも建物の規模と立地への合い方で絞り込みます。
西宮で土地活用を進めるときの注意点
西宮市内の当社実績には、臨港線、国道2号、国道43号、山手幹線といった幹線道路沿いの案件があります。西宮市内の案件で確認しておきたい論点をまとめます。
・用途地域の特性を活かすと、ロードサイド型の複合施設も成り立つ
臨港線沿いの準工業地域では、④の施設のほかにも、縦長の敷地の形を活かし、2つのカーディーラーの間をドライブスルーで抜ける配置とした複合施設の企画をお手伝いしました。用途地域によって出店できる業種や規模が変わるため、まず敷地の用途地域と前面道路の条件から、誘致できる業種を洗い出します。
・業種が変わる場合は、用途変更の手続きを確認する
物販店舗を飲食店にするなど、建物の用途が変わる場合は、建築基準法の用途変更の手続きが必要になることがあります。①も用途変更の確認申請を経て開店しています。手続きの要否と期間を、テナント候補と条件を詰める前に確認しておくと、開店時期の見通しが立てやすくなります。
・建て替えだけでなく、既存建物を活かす案も並べて比べる
今津では、②の施設とは別の元食品スーパーの店舗（2022年開業）で、建て替えを含めて数多くの案を検討したうえで、既存建物を活かしてテナントを組み合わせるかたちに決まりました。解体・建て替えにかかる費用と期間を、既存建物を活かす案と並べると判断しやすくなります。
・営業中のテナントがいる建物では、工事と看板を調整する
②の奥にある既存テナントの増床や、④の2階で営業を続けるフィットネスクラブのように、同じ建物に営業中のテナントがいる場合は、工事の工程や看板の見え方を、そのテナントも含めて調整する必要があります。
なお、公簿と実測の差や市街化調整区域の可否といった論点は大阪の土地活用の記事、高低差やインフラの論点は神戸の土地活用の記事で整理しています。
ご相談から開店までの流れ
西宮市内の案件では、はじめに建物と敷地の現況、用途地域、前面道路の条件を確認し、既存建物を活かす案と建て替える案のどちらが成り立つかを見極めます。そのうえで、建物と立地に合う業種を洗い出してテナント候補にご提案し、賃料・引渡しの状態・工事の費用負担区分を詰めて契約に進みます。新築建貸しの場合は設計と工事の発注を経て、引渡し、テナント様の内装工事、開店という順序です。業種が変わる場合の用途変更の手続きは、この流れと並行します。
テナントの退去時期が分かった段階でご相談いただくと、次のテナントを探す期間を確保しやすくなります。
まとめ｜西宮の土地活用は「建物と土地を、借り手の条件に合わせて組み替える」
西宮で土地活用を考えるとき、「解体して更地にする」「建て替える」だけが選択肢ではありません。今回の5事例が示しているのは、次の5つです。
・物販店舗として建てられた建物も、用途変更して飲食店として活かせる（①・かに道楽 西宮店）
・大型店の売場の見直しで空いた床は、区画に分けて複数のテナントに貸せる（②・今津）
・将来使う予定の土地は、期間を定めた新築建貸しで活用できる（③・山手幹線沿い）
・2つに分かれた空き区画は、一体にすることで大型テナントの出店面積を満たせる場合がある（④・東町）
・倉庫として使われていた建物も、内部を解体すれば飲食店として貸せる（⑤・石在町）
当社は関西圏を中心に、ロードサイド店舗から大型商業施設まで、テナント誘致（リーシング）と契約条件の取りまとめをお手伝いしています。西宮市内では17件の実績を公開しています。
西宮市内の土地・空き店舗・空き区画の活用について、「この建物に次の借り手はつくのか」という段階からで構いません。まずはお気軽にご相談ください。
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