滋賀の土地活用は、「どの出店企業を、どう組み合わせるか」から考える

「使わなくなった店舗の土地を、売るか貸すか決めかねている」「大型店が退去した後の敷地に、次の出店企業が見つかるか」「工場の跡地や、商業施設の空いた区画をどう活かすか」。滋賀で土地活用をお考えの地主様・施設オーナー様から、このようなご相談をいただきます。

滋賀の土地活用というと、アパート・マンション、駐車場、太陽光発電などが思い浮かびやすいところです。幹線道路沿いの土地や、工場・大型店の跡地、商業施設の区画には、商業テナントを誘致するという選択肢もあります。

当社が滋賀県内で関わった成約を振り返ると、1つの敷地に複数の出店企業を組み合わせた事例が多くあります。食品スーパーと飲食店、クリニックとメガネ店、コンビニとフィットネス、といった組み合わせです。

この記事では、当社が実績紹介ページで公開している滋賀県内の成約12件（2026年11月時点）を、敷地ごとに5つの事例にまとめてご紹介します。

滋賀の土地活用、まずご所有地の「場面」を確かめる

ご所有地がどの場面に近いかで、検討の進め方が変わります。今回の5事例を、場面ごとに整理しました。

【実績】滋賀県内の土地活用・成約事例5件

写真をクリックすると、実績の詳細ページが開きます。

① 東近江市／元所有者様が売却を選ばれた土地 ─ 業務スーパー・焼肉きんぐ・松屋の3テナント複合に

所在	滋賀県東近江市
前の状態	元所有者様が売却か賃貸かを検討されていた土地
次の用途	食品スーパー（スノーランドリー併設）と飲食店2店の複合
案件の入り口	仲介会社様を通じた、元所有者様の売却・賃貸のご検討
活用のかたち	投資家様が土地を取得し、3テナントに事業用定期借地で賃貸
OPEN	2025年3月

② 大津市／大型店の退去・解体後の敷地 ─ 運営事業者様の条件をつないで、カインズを誘致

所在	滋賀県大津市
前の状態	既存テナントの退去・建物解体後の敷地
次の用途	ホームセンター
案件の入り口	別の物件の開発企画のご縁からのお声かけ
活用のかたち	共同出店する運営事業者様の条件に合わせた後継テナントの誘致
OPEN	2025年11月

③ 栗東市／国道1号沿い・草津駅付近の土地 ─ クリニックモールとメガネ店の複合テナントビル

所在	滋賀県栗東市（国道1号沿い・草津駅付近）
前の状態	幹線道路沿いの土地
次の用途	医療モール・メガネ店・飲食・教室の複合テナントビル
オーナー様のご要望	「地域に貢献できる施設にしたい」
活用のかたち	複合テナントビルの企画と、メガネ店の誘致
OPEN	2023年4月から順次（3階の学校は2025年4月）

④ 大津市／電機メーカーの大型工場跡 ─ 工場建物の転用を含め、3社を誘致

所在	滋賀県大津市（瀬田）
前の状態	電機メーカーの大型工場跡（土地開発会社様が取得）
次の用途	飲食店・フィットネス・家具店
案件の入り口	工場跡を取得された土地開発会社様への出店企業の誘致
活用のかたち	テナントの誘致。家具店は工場建物の売買＋事業用定期借地
OPEN	2020年4月〜2021年4月

⑤ 大津市中心部／大型商業施設の再生 ─ Oh! Me 大津テラスと、広場跡のビル、その後の区画

所在	滋賀県大津市（中心部）
前の状態	大津市中心部の大型商業施設
次の用途	複合商業施設（飲食・物販・サービス）。2019年に広場跡のビルへコンビニとフィットネスが出店
案件の入り口	施設の再生の企画段階から
活用のかたち	リーシングを中心とした総合的なコンサルティングと、区画ごとのテナント誘致
面積	ワールドビュッフェの区画 約290坪
OPEN	2018年4月（施設）／2019年8月（広場跡のビル）／2025年8月（ワールドビュッフェ）

滋賀の土地活用事例にみる、複数のテナントを組み合わせる3つの考え方

1. 核になるテナントを決め、相性のよい業種を重ねる

①は、業務スーパー様を核テナントにして、焼肉きんぐ様と松屋様の飲食店2店を組み合わせました。⑤の広場跡のビルには、共に24時間営業のコンビニとフィットネスが組み合わせで出店しました。③は、クリニックモールと、コンタクト診療もできるメガネ店を同じ建物に入れています。
核になるテナントが決まると、敷地の残りに合う業種と規模を考えやすくなります。来店の目的や時間帯が異なる業種を重ねると、1つの敷地で違うお客様を迎えられます。

2. 配棟・駐車場・看板は、敷地全体で1つの計画にする

①では、3つのテナントが1つの敷地で営業するため、配棟からサインの掲出位置までを敷地全体で調整しました。
複数のテナントが入る敷地では、建物の配置、駐車場と車路、出入口、看板の位置が互いに影響します。1社ずつ順番に決めると、後から決まる店舗の見え方や使い勝手が、先に決まった配置に左右される場合があります。テナント候補がそろう段階で、全体の計画として整理しておくことが大切です。

3. 「売る」「貸す」「建物を活かす」を、テナントの条件と並べて比べる

①では、テナント計画を前提に投資家様が土地を取得し、出店企業に借地で貸すかたちで、元所有者様の売却と出店企業の借地が両立しました。④では、工場建物を出店企業が取得して転用し、土地は借地としています。③は、テナントビルを企画し、複数の業種を組み合わせました。
どのかたちが合うかは、相続の予定や資金の使い道、残っている建物の状態によって変わります。出店企業の条件を先に確かめ、売る場合と貸す場合を並べると、判断しやすくなります。

滋賀で土地活用を進めるときの確認事項

滋賀県内では、景観・屋外広告物・開発許可の窓口が、市と町で分かれています。計画の初めに、次の点を確認しておきます。

・景観計画の届出は、市と町で窓口が違う
滋賀県は、県全域が景観計画区域です。大津市・草津市・栗東市・東近江市など13市では各市の景観計画に基づく届出が、日野町・竜王町など6町では県の窓口への届出が必要になる場合があります。

・看板は、各市の屋外広告物条例を確認する
県内の各市では、それぞれの市の屋外広告物条例が適用されます。6町では県の条例に基づき、原則として町の許可が必要です。複数のテナントが入る敷地では、看板の大きさや位置が出店判断に関わるため、早めに確認します。

・開発許可は、規模と区域で要否が変わる
開発許可が必要な規模は、市街化区域で1,000平方メートル以上、市街化調整区域ではすべての規模です。許可権者は、大津市は大津市長、草津市・栗東市・東近江市などは各市長です。

・大型の店舗は、立地法の届出を工程に織り込む
店舗面積が1,000平方メートルを超える小売店舗の新設・変更は、大規模小売店舗立地法に基づき県への届出が必要です。届出から開店までの期間を、工程に織り込んでおきます。

ご相談から開店までの流れ

1. 土地・建物の現況の確認：用途地域、前面道路、残っている建物の状態、景観・開発許可の条件を確認します。
2. 方向性の整理：売る・貸す・建物を活かす、のどれを軸にするかを、地主様のご意向とあわせて整理します。
3. テナント計画とご提案：立地に合う業種と組み合わせを考え、出店企業にご提案します。
4. 条件のすり合わせと契約：地代・賃料または売買の条件、引渡しの状態、工事の区分を詰めて契約に進みます。
5. 設計・届出・着工：借地の場合は、テナント様が店舗を計画して着工します。行政への届出や協議は並行して進みます。
6. 開店

当社は、この流れのなかで、契約条件の取りまとめと、開店までの段取りの助言を担当します。前のテナントの退去時期や、売却・賃貸の検討を始める時期が分かった段階でご相談いただくと、テナントを探す期間を確保しやすくなります。

よくあるご質問

Q. 売るか貸すか決めていない段階でも、相談できますか。
A. はい。①では、仲介会社様を通じて売却か賃貸かの判断に資する情報をご提供し、元所有者様は売却を選ばれました。当社が立案したテナント計画を前提に投資家様が土地を取得され、売却のご希望がかないました。

Q. 工場や大型店の建物が残っていても、活用できますか。
A. ④では、電機メーカーの工場建物を出店企業が取得し、家具店に転用されています。②は、建物を解体した後の敷地に後継のテナントを誘致した事例です。建物を活かすか解体するかは、出店企業の条件と費用の見通しを並べて比べます。

Q. 敷地が広く、1社では使い切れない場合はどうなりますか。
A. ①や④のように、複数の出店企業を組み合わせる方法があります。核になるテナントを決め、残りの区画に合う業種を重ねていきます。

まとめ｜滋賀の土地活用は「出店企業の組み合わせ」で選択肢が広がる

滋賀で土地活用を考えるとき、1社に貸す・建物を建てて貸すだけが選択肢ではありません。今回の5事例が示しているのは、次の5つです。

・売るか貸すかを迷う土地は、判断材料をそろえて方針を決められ、売却を選んでも、テナント計画を前提に投資家様が取得するかたちで、3テナント複合として活かせる（①・業務スーパー／焼肉きんぐ／松屋）
・大型店の退去後の敷地は、運営事業者様の条件に合う後継テナントにつなげられる（②・カインズ 堅田店）
・幹線道路沿いの土地は、クリニックモールとメガネ店を組み合わせたテナントビルにできる（③・クリニックステーション草津）
・工場跡は、建物の転用を含めて複数の出店企業を誘致し、複合商業施設にできる（④・びっくりドンキー／FIT365／東京インテリア家具）
・大型商業施設は、再生の企画から開業後の区画まで、テナントの組み合わせで活かし続けられる（⑤・Oh! Me 大津テラス）

当社は関西圏を中心に全国で、ロードサイド店舗から大型商業施設まで、テナント誘致（リーシング）と契約条件の取りまとめをお手伝いしています。NAK建築事務所との合併により、設計部門と、レジデンス・オフィス・ホテルなど中心部での中高層の土地活用もご提案できるようになりました。滋賀県内の事例は、実績紹介ページでご覧いただけます。

滋賀県内の土地・建物の活用について、「この土地に出店したい企業はいるのか」「売るのと貸すのはどちらがよいか」という段階からで構いません。まずはお気軽にご相談ください。
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